VII. évfolyam 4. szám
Fórum
Bárdos Péter:
Egy ítélet margójára – a szomszéd jogszerű építkezése folytán a határos ingatlan tulajdonosa ingatlanának értékvesztésében megnyilvánuló kára
[1] E folyóirat hasábjain két ízben foglalkoztam azzal a kérdéssel, hogyan kell megítélni azt a jogi helyzetet, amikor a szomszéd jogszerű építkezése folytán a határos ingatlan tulajdonosa ingatlanának értékvesztésében megnyilvánuló kárt szenved.
[2] A kérdésfeltevés egy konkrét perrel függött össze, amely a Fővárosi Ítélőtábla jogerős ítéletével a közelmúltban zárult le.[1] A keresetet elutasító jogerős ítélet azonban jogegységi és egyéb aggályokat is felvet, ráadásul a nézetem szerint leglényegesebb kérdést nyitva hagyja, ezért érdemes a problémára ehelyütt visszatérnünk.
[3] Az ítéleti tényállás lényege az, hogy a felperes családi háza szomszédságában az alperes üzletközpontot létesített és üzemeltet. Az üzletközpont parkolója csak úgy volt elhelyezhető, hogy az onnan kiáramló, az építkezés előttit többszörösen meghaladó gépjármű forgalom a felperes háza előtt haladjon el. A jelentőssé vált forgalom és annak összes ismert negatív környezeti hatásai folytán a felperes ingatlanának forgalmi értéke számottevően csökkent sőt kérdésessé vált, hogy az ingatlan egyáltalán eladható-e. A felperes keresetének legfőbb tétele az őt ezáltal ért vagyonvesztés volt.
[4] Az I. fokú bíróság elutasító ítéletét az alperesi felróhatóság hiányára alapozta arra hivatkozva, hogy a parkolóból való kihajtás műszakilag és forgalom technikailag másként nem volt megvalósítható és egyébként is az alperes a beruházás megvalósításához szükséges valamennyi hatósági engedélyt megszerezte.
[5] Az ítélőtábla anélkül osztotta az I. fokú bíróság véleményét, hogy a fellebbezési érvelés legfontosabb elemét érintette volna. Ennek lényege abban foglalható össze, hogy egy korábbi kúriai ítélet szerint a felróhatóság vizsgálatánál ilyen helyzetben nem lehet megelégedni azzal, hogy az alperes nem választhatott más, a felperesnek kárt nem okozó megoldást, hanem a felek méltánylandó érdekeit is össze kell mérni. A perbeli esetben az felperesi érdek nyilvánvalóan abban állt, hogy ha már a környezetromlás nem volt elkerülhető, legalább vagyonvesztés ne érje, amivel szemben az alperesi érdek az üzletközpont üzemeltetésével elérhető nyereség ( befektetésének megtérülése ) volt. Másszóval a „civil” érdek ütközött az üzleti érdekkel. A felperesi álláspont szerint az elvárható magatartás körébe ilyen helyzetben az is beletartozott volna, hogy az alperes a felperes részére méltányos kártalanítást ajánljon fel. Ez morális szempontból is indokolt lenne, mert az az elvet juttatja kifejezésre, hogy a „civil” érdek legalább is azonos súlyú az üzleti érdekkel.
[6] Az igazságtalan helyzet ily módon való feloldása kétségkívül felvetné azt a dogmatikai problémát, hogy a Ptk. rendszerében a kártalanításnak normatív alapon kell nyugodnia, márpedig a szomszédjogi szabályozás kártalanítást nem ismer, de addig is, ameddig a jogalkotó a szabályozás elégtelenségét nem orvosolja, indokolt lenne a „civil” érdek védelme a felróhatóság fogalmának ilyen tágabb értelmezésével.
[1] BKTSz 2.P.20.024/2022, FIT 6.Pf.20.113/2025